Zbiranje predlogov, gradiv, idej in spošna diskusija na področju stanovanjske politike.
Novi stanovanjski zakon - Brez sistemskega financiranja in veliko starih “lukenj”
Ministrstvo za okolje je po 16 letih v javno obravnavo poslalo predlog novega stanovanjskega zakona. Pirati menimo, da je zakon pripravljen pomanjkljivo. Zakaj?
Nov predlog še vedno ne reši problema, da v Sloveniji primanjkuje vsaj 10.000 javnih najemnih stanovanj! Sam predlog ne vsebuje nobene sheme kako do sistemskega financiranja gradnje javnih stanovanj, pač pa skuša vzpodbuditi lastnike praznih stanovanj, da svoja stanovanja oddajo preko javne najemniške službe.
Ta pa naj bi poskrbela za najemnike, zagotavljala da so najemnina in stroški vedno plačani in poskrbela bo da bo stanovanje lastniku vrnjeno v prvotni obliki.
Če bo ta predlog zakona sprejet, na trgu lahko pričakujemo bolj malo novih javnih stanovanj in veliko starih “lukenj”
Ali se v Sloveniji zaključuje obdobje lastniških stanovanj?
Za Slovenijo je značilen visok zelo visok delež lastniških stanovanj. Približno 90% stanovanj v Sloveniji je lastniških [vir]. Večina je bila odkupljena po t.i Jazbinškovem zakonu. 170.000 stanovanj je uradno praznih.[vir]
Seveda se Pirati zavedamo da 170.000 uradno praznih stanovanj še ne pomeni 170.000 dejansko praznih stanovanj. Prepričani smo da se zaradi pomanjkljivega inšpekcijskega nadzora lep del stanovanj oddaja “na črno”.
Za primerjavo: delež lastniških stanovanj v Nemčiji znaša 52%, najvišji je pa v Romuniji kjer znaša kar 96% [vir].
Posledično je najemniški trg v Sloveniji izjemno slabo razvit in posledice so oddajanje stanovanj “na črno”, stanovanja so slabo vzdrževana, cene najemnin preveč napihnjene,…
Mladi, sploh v Ljubljani, ne morejo priti stanovanj ali pa zanje plačujejo oderuške najemnine in pogosto živijo v neprimernih stanovanjih.
Stanovanjski sklad RS bo ustanovil javno najemniško službo, ki bo najemala stanovanja na trgu in jih oddajala kot javna. Prednost za lastnike stanovanj bo v tem, da ne bodo imeli opravka z oddajanjem. Javna služba bo poiskala najemnika in poskrbela da bo najemnina vedno plačana in tudi, da bo stanovanje lastniku vrnjeno v prvotni obliki. Ministrstvo za okolje pričakuje, da bo na tak način na trg prišlo od 20.000 do 30.000 stanovanj. [vir]
Nič več neprofitne najemnine, uvajajo stroškovno najemnino
Stanovanjski predlog ukinja neprofitno najemnino in jo nadomesti s stroškovno najemnino.
Ta bo višja kot je sedaj neprofitna vendar za uporabnike to ne bi predstavljalo sprememb, saj bo razliko pokrila država v obliki subvencije za stanovanjski dodatek.
Stanovanjski sklad pa bi tako prejel najemnino v višini vsote državne subvencije in doplačila najemnine od najemnika. Na tak način javna stanovanja več ne bi bila več “strošek” za stanovanjski sklad, pač pa bi ustvarjala profit. To bi omogočilo stanovanjskemu skladu več zadolževanja in gradnjo novih stanovanj.
Predlog zakona določa cenzus za dodelitev javnega stanovanja. In sicer dohodki samske osebe v prejšnjem letu ne smejo presegati 150% povprečne neto plače na mesec ali 1670 eur na mesec. Za dve osebi je ta cenzus postavljen na 260% povprečne mesečne NETO plače, za štiri osebe pa na 370% povprečne mesečne NETO plače. Kar pa trenutno znaša 4210 eur NETO na mesec.
Predlog uvaja tudi kriterij lastništva. Kandidat za za dodelitev javnega stanovanja ne sme biti lastnik nepremičnine ki presega 48 kratnik zneskov minimalne plače v RS in ne sme imeti v lasti več kot 20% stroškovne vrednosti primernega stanovanja.
Pravica do javnega stanovanja se po tem predlogu upošteva kot socialni transfer in se bo avtoamtično preverjal enkrat na leto. Upravičenec, ki bo presegel mejo dohodka, pa bo lahko ostal v stanovanju, a bo moral plačevati višjo najemnino, do 1,5-kratnika stroškovne.
Brez sistemskega financiranja le dodatno zadolževanje stanovanjskega sklada
Največji problem novega stanovanjskega predloga je, da ne predvideva dolgoročnih virov financiranja s katerimi bi javni stanovanjski sklad gradil nova javna najemniška stanovanja.
Nektare države sistemsko financiranjo javne stanovanjske sklade iz virov kot so davki na najemnine in nepremičninski davki ali pa kar iz prispevka od plač, tako kot to počno v Avstriji. V Sloveniji trenutno nimamo dolgoročnih načrtov za financiranje gradnje javnih stanovanj in tudi ta predlog tega ne predvideva.
Predlog zakona le povečuje možnost zadolževanja javnim stanovanjskim skladom.
Ti bi po novem dobili izplačano stroškovno najemnino in tako bi zagotovili, da bi se stanovanja “finacnirala” sama.
Sklad naj bi gradil nova javna stanovanja z zadolževanjem in s stroškovnimi najemninami pokrival zadolževanje.
Ker pa se je cena m2 novogradnje v zadnjih dveh letih zvišala za približno 40%, po mnenju kritikov predloga, trenutna navzgor omejena stroškovna najemnina ni dovolj za gradnjo novih stanovanj.
Koalicija se je sicer zavezala da bo sredstva za stanovanjsko področje do konca mandata zvišala za okoli 200 milijonov evrov letno. Ni pa to predviden sistemski vir financiranja in se bodo sredstva dodeljevala z vsakokratnim proračunom.
Torej lahko pričakujemo malo novih stanovanj in več starejših stanovanj in “lukenj”.
Javna najemniška služba
Stanovanjski sklad RS bo ustanovil javno najemniško službo, ki bo najemala stanovanja na trgu in jih oddajala kot javna. Prednost za lastnike stanovanj bo, da ne bodo imeli opravka z oddajanjem. Javna najemniška služba bo lastniku plačala stroškovno najemnino, poiskala najemnika in poskrbela, da bo stanovanje vrnjeno v prvotni obliki. Višina stroškovne najemnine, ki jo bo prejemal lastnik stanovanja bo odvisna od lokacije. Znašala pa naj bi med 5 in 7,30 eur na m2.
Prav tako bi javna najemniška služba poskrbela za starejše ki so ostali v neprimernih stanovanjih. To so predvsem prevelika stanovanja, ki nimajo dvigala ali primernega dostopa, primerne kopalnice ipd. Tem bi javna najemniška služba ponudila oskrbovana stanovanja. Starejši pa bi svoja neprimerna stanovanja dali v najem javni najemni službi, ta pa bi jih oddajala naprej kot javna najemna stanovanja tistim ki jih potrebujejo.
Glede na to da se prebivalstvo v RS in celi EU pospešeno stara je oskrbovanih stanovanj že danes premalo. Pirati trenutno ne vidimo možnosti kako bi se tak ukrep v praksi izvajal, če država ne bo začela izvajati kvalitetne strategije pri dolgoročni oskrbi starejših. [vir]
Jamstvo države za mlade
Predlog prinaša tudi možnost državne garancije za posojila za mlade in mlade družine, ki ne morejo priti do posojila za nakup stanovanja. Tukaj gre predvsem za tiste, ki so prekarno zaposleni ali pa zaslužijo premalo, da bi jim banke odobrile kredit.
Predlagatelji zakona so prepričani, da bodo banke zaradi državne garancije dajale stanovanjska posojila po manj strogih kriterijih in nižjo obrestno mero.
Če upravičenec več ne bo zmogel odplačevati posojila, bo lastništvo stanovanja in posojilo prevzel stanovanjski sklad RS. Upravičenec pa bo tako lahko ostal v stanovanju in plačeval stroškovno najemnino. Na tak način bi se izognili da banka vzame stanovanje in ga proda pod ceno.
Bivši lastnik lahko ostane v stanovanju dokler izpolnjuje pogoje za dodelitev stroškovne najemnine. Če pogojev ne izpolnjuje pa se lahko odloči ali bo plačeval tržno najemnino ali pa stanovanje zapusti in sklad dodeli stanovanje nekomu, ki ga potrbebuje in izpolnjuje pogoje.
Tržne najemnine
Nekaj sprememb je tudi pri tržnem najemu. Občine lahko po želji navzgor omejijo tržne najemnine. Če tržna najemnina presega 2-kratnik stroškovne najemnine, lahko občina omeji višino. Ta omejitev pa ne sme biti nižja od 1.5 kratnika stroškovne najemnine.
Pri oderuških najemninah ki so za več kot 50% višje od povprečja tržnih najemnin na geografskem območju, lahko najemnik prijavi lastnika pri inšpektorju. Najemnik je nato upravičen do povračila razlike preveč plačane najemnine. [vir]
Predlog prav tako omejuje rast tržnih najemnin. Višina najemnine v enem letu ne sme zrasti za več kot 10% in ne več kot 15% v treh letih.
Najemodajalci na tak način ne morejo izkoristiti stiske najemnikov, ki so ravno dobili stanovanje in se v njem počutijo udobno.
Pirati opozarjamo da je pri tem možnost zlorab ogromna. Vsi poznamo zgodbo ko na podnajemni pogodbi piše ena cena, na roko pa se plačuje druga cena. Če bo predlog sprejet in ob pomanjkanju inšpekcijskega nadzora lahko pričakujemo da bo tega še več.
Za AirBnb 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov
Za oddajanje stanovanja preko AirBnb bo potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov, ker gre za spremembno namembnosti stanovanja. V tem primeru gre za uporabo stanovanja za komercialno dejavnost
Ko gre za ohranjanje vrednosti stanovanja ima lastnik kadarkoli vstop v stanovanje
Po trenutnem zakonu ima lastnik 2 krat na leto po predhodni najavi vstopiti v stanovanje. Po novem predlogu pa lahko lastnik vstopi v stanovanje kadarkoli je to potrebno zaradi nujnih vzdrževalnih posegov.
Primer: V stanovanju je počila cev ali pušča pipa, najemnik je pa na daljšem potovanju.
Če bo predlagani stanovanjski zakon sprejet, bi v veljavo stopil s 1.1.2021.
Dodaten ukrep bi lahko bile spodbude za zadružno gradnjo. Spodbude v smislu davcnih olajsav, ugodnih kreditov, ipd. Podam primer iz Hamburga, ki sem ga pred kratkim zaseldil na enem od nemških kanalov…
Ker primankuje cenovno ugodnih stanovanj so se študenti oz. starši začeli zadružno organizirat in v lastni režiji gradijo “študentske domove”. Pristop je bil označen kot zelo uspešen in v porastu. Sistemsko je zadeva delovala urejeno in brez komplikacij…
Bi pa blo treba prisotp raziskat, da bi si upal trdit kaj več 